"觸目驚心"的成交下滑并沒有撼動房價。從一手房來看，盡管打折促銷的也不少，但是實質(zhì)的降價卻難尋，開發(fā)商與調(diào)控政策及購房者已陷入深度博弈。

　　也許這種僵局將很快被打破，昨日在上海市大型居住社區(qū)建設(shè)推進大會上傳出消息，上海樓市新政細則正在緊鑼密鼓的研究之中，細則不僅僅是調(diào)控當(dāng)前，還將對樓市今后的發(fā)展起到調(diào)節(jié)作用。有關(guān)人士比喻，上海細則將不同于其他地區(qū)的"急癥"療法，而是通過一系列的組合政策，用"中醫(yī)"的方式調(diào)理樓市，穩(wěn)定市場預(yù)期，而自住型、改善型剛性需求將會得到有效保障。

　　開發(fā)商覬覦政策會搖擺

　　對于新政，開發(fā)商們毫不隱晦地表達出他們的抵觸。"你覺得這個政策會一直延續(xù)嗎？"這個問題成為開發(fā)商常常反問記者的問題，而昨日，一位房企從業(yè)人員更是向記者透露其近期政策分析成果："國稅總局官員出面澄清地方無權(quán)出臺稅政，發(fā)改委說房地產(chǎn)沒有綁架中國經(jīng)濟，樓市政策不確定性已經(jīng)開始顯現(xiàn)。 "

　　正是由于這份覬覦，再加上目前開發(fā)商們在去年都大賺一票，手上"不差錢"，降價未成燎原之勢。

　　據(jù)上海中原研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，5月上旬8成新盤都有不同程度的折扣優(yōu)惠活動，但是開盤價依然保持堅挺，如位于寶山顧村板塊的"東方帕堤歐小城"新推235套房源，開盤價為 17000元/平方米，環(huán)比2009年10月開盤價12800元/平方米上漲了近36%，促銷僅打出了"一次性付款優(yōu)惠250元/平方米，貸款優(yōu)惠150元/平方米"旗號。

　　投資客押寶房價反彈
　　這幾日，溫州投資者劉先生將自己的3套掛牌出售住房從中介處改為出租了。 "反正現(xiàn)在賣不動了，那就租算了，現(xiàn)在租金也漲了一點。誰知道這陣風(fēng)過后，房價還會再反彈呢？ "劉先生向記者說道。

　　劉先生自詡經(jīng)過他倒騰的房子不下50套。對于新政使得溫州投資客全線撤退的說法，他直言，有人撤了，但是更多的人并沒有撤退，大家在觀望，其實投資房地產(chǎn)依舊還是一個不錯的選擇。他留下來的依據(jù)就是2008年-2009年的那次樓市報復(fù)性反彈。他向記者指出，按照現(xiàn)在的政策，未來中國樓市將一分為三：廉租房與經(jīng)適房、限價房以及商品房。而他仍看漲中國的商品房，尤其是上海的高端住宅。 "四個中心建設(shè)，那就是能夠保證房價的基礎(chǔ)。"劉先生笑著說道。近期，劉先生已經(jīng)在觀察一些上海的商業(yè)地產(chǎn)項目，"先看看，實在不行選商業(yè)地產(chǎn)先做做長線。 "

　　記者從溫州中小企業(yè)促進會會長周德文處了解到，溫州炒房團的資金大概在1000億元左右，樓市新政出臺后，退出的資金只有不到100億元， 90%以上的資金還在觀望。"由于新政并沒有對商業(yè)地產(chǎn)進行限制，而上海也在大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，這些都使得溫州資本開始將投資方向轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。"周德文向記者說道。

　　"買漲不買跌"預(yù)期依舊

　　在樓市新政出臺后，李蕓雖然暫停了自己的購房計劃，但是仍在不停地去中介和一些意向售樓處了解情況。她向記者坦言，政策出臺后，大家預(yù)期房價都會跌，因此準(zhǔn)備等等看再說，但是自己結(jié)婚的房子終歸要買的啊，因此現(xiàn)在要多多觀察。對于什么時候再次啟動自己的購房計劃，李蕓回答較為直接，"底在那里，就那里啟動。"李蕓說道。而對于底的理解，李蕓直言，大家突然都買的時候，就是起底回升的時候。

　　復(fù)地集團一銷售負(fù)責(zé)人也向記者坦言，調(diào)控政策是為了遏制投資、投機性的行為，而真正有購房需求的還是占大多數(shù)。對于真正有剛性需求的購房者，他們不會長時間的觀望，他們只是在看價格的浮動范圍到底會有多大。如果開發(fā)商突然降低房價，可能會加重購房者對該項目的觀望情緒，但如果保持價格穩(wěn)定，有剛性需求的購房者最終還是會選擇買房。

　　◎?qū)＜?把脈"

　　調(diào)控政策不應(yīng)搖擺不定

　　復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰在接受記者采訪時表示，現(xiàn)在樓市的這種量跌價挺的局面，一方面是開發(fā)商力挺房價，另一方面是購房者深度觀望。而部分開發(fā)商敢于力挺房價，就是賭政策調(diào)整、押寶會出現(xiàn)上一輪的房地產(chǎn)調(diào)控造成的房價報復(fù)性反彈以及消費者一貫的 "買漲不買跌"心理預(yù)期。在這種心理下，開發(fā)商們要么價格不放松，要么延續(xù)開盤，等政策松動。

　　而一些二手投資客們也開始出現(xiàn)惜售的情況。對此，中國社科院金融研究所研究員易憲容指出，國十條對已經(jīng)進入投機炒作者來說，由于這些人早就獲利很豐，新政策對其影響不大，因此，這些投機炒作者不僅不愿把其手中的住房降低價格賣出，反之以為國十條會如以往的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一樣，政府不會認(rèn)真執(zhí)行與落實，因此，在這時，他們不僅不會降低價格賣出其手中的住房，反而會把手中持有住房的價格提升，以此來誘惑新進入者，即如果現(xiàn)在不購買，住房的價格還會上升，國十條出臺不會產(chǎn)生多少效果。

　　"目前而言，打破僵局，關(guān)鍵在于政府動力，如果不解決實際的供需問題的話，打擊力度不會很大。 "陳杰說道。他指出，可以充分運用土地出讓金、營業(yè)稅、貸款比例等財稅金融政策，規(guī)范市場行為。加大房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本，遏制投機需求。同時提高保障性住房用地供給，把一部分土地出讓收入定向用于建造保障性住房，尤其是公共租賃房。

　　但陳杰坦言，由于上海政府對土地出讓收入依賴程度較高，房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重過大，因此如此調(diào)整，或許困難重重。雖然上海市保障性住房建設(shè)有了實質(zhì)性的啟動，但其在整個住房結(jié)構(gòu)中所占的比重仍然偏低，保障性住房缺口使廣大中低收入者的住房需求尚未得到有效緩解，而部分高收入階層擁有多套住房，導(dǎo)致投資性和投機性需求旺盛，消費過度。

　　中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟學(xué)與金融學(xué)教授許小年曾向記者表示解決房價動蕩首要任務(wù)是通過改革將利益關(guān)系理順，在利益關(guān)系糾纏不清的情況下，政府越調(diào)越亂。他指出，首先要改革土地制度，增加土地供應(yīng)，打破政府壟斷，利用市場機制平抑地價，徹底消除"房產(chǎn)永遠是稀缺資源"的預(yù)期。而要想改革土地制度，就必須平衡地方財政預(yù)算，舍此便不能切斷地方財政和土地的聯(lián)系。

　　而專家們更忌諱的是政策的搖擺，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成就指出，如果今后幾個月樓市成交量因房價難降而持續(xù)萎縮，土地不能再高價位成交，地方政府也可能因擔(dān)心影響今年的經(jīng)濟增長目標(biāo)和財政收入而以各種形式變相放松調(diào)控，那么市場預(yù)期將再次改變，投資客和消費者都會急于入市，房價進一步上漲的局面恐將難以收拾。

　　"目前的樓市調(diào)控必須緊緊圍繞穩(wěn)定預(yù)期這一中心目標(biāo)，切實執(zhí)行已出臺的各項新政，切忌一看到樓市成交萎縮就臨陣退卻，忽冷忽熱、忽緊忽松的搖擺態(tài)度必然引起市場預(yù)期不穩(wěn)，市場走勢難以控制。 "許小年也指出，決定樓市下一步走向的關(guān)鍵是開發(fā)商，預(yù)見到需求不會發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變，他們并不急于拋售，而是采取了"看看再說"的觀望態(tài)度。而助長觀望情緒的，還有日漸增加的政策不確定性。

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